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お知らせ
2017/12/04
La Luce はおかげさまで全室お申込みを頂きました。
2017/11/30
ローズフラット能見台202号室は終了致しました。
2017/11/26
皆様こんにちは!
朝晩は冷え込みますが、日中は暖かくて気持ち良いですね!

さて、今日はお部屋探しのタイミングについてお話をしていこうかと思います。

いつからお部屋を探していけばいいですか?と聞かれたときに私が答えることは決まっております。
【お金を気にしないなら】2ヶ月前から
【お金を気にするなら】1ヶ月前から
です。
これにはいくつかの意味があります。

まずは2ヶ月前のパターン。
2ヶ月前から探すメリットは1ヶ月後に退去予告が出たばかりの物件も候補に入れることができること。
人気のある物件は退去前に申込みは入ることが多いです。
しかしそういったお部屋は退去してハウスクリーニングをしたらすぐに入居をしてほしいと言われることも多いので入居日を選ぶことができないこともあります。

今住んでいる家の解約も出していない場合、家賃を1ヶ月くらい二重で払うことになってしまいます。

人気のある物件はオーナー様も強気です。
礼金が1ヶ月、2ヶ月ある場合もあります。
私が以前に武蔵小杉で部屋を探していたとき、希望の物件は礼金が2ヶ月でした。
礼金交渉をしたところ「礼金2ヶ月を払えないなら住んで頂かなくて構いません」と言われてしまいました。他に借り手はたくさんいる、という意味なのだなと思いました。

続いて1ヶ月前のパターン。
入居が1ヶ月後にできる部屋となるともう退去をしていてクリーニング済かクリーニング待ちの部屋となります。

一番のメリットは内見ができることです。
また、リミットが決まっているので不動産会社の営業マンも急いで対応してくれるはずです。(もし急いで対応してくれない場合は他の営業マンをあたった方がいいです)

デメリットと呼んでいいのかはわかりませんが、もう今ある市場の中から部屋を探さなければいけない、という覚悟が必要になります。
でも契約前にキャンセルになったお部屋や長く空いていて敷金や礼金、家賃が値下がりになった部屋もあるかもしれないので親身になってくれる営業マンと一緒にがんばって探しましょう。

以上が部屋探しのタイミングのおすすめと注意点です。
ご参考にしていただけたらと思います!
2017/10/26
今日は久しぶりに晴れました!
最近はずっと天気が優れなかったのでこういう天気はうれしいですね!

さてさて、今日は「おとり物件」について書いていこうかと思います。

先日友人が都内でお部屋探しをしていて困っていたのがこのおとり物件でした。
友人が言うには「いつもいいなと思って問い合わせて内見の時間を決めて出向いても当日の朝になると申込みが入ったと言われてしまう」とのことでした。

ではなんでおとり物件があるのでしょうか。

不動産会社が客引きとしておとり物件を掲載している、と思っている方が多くいらっしゃるかと思いますが現在はアットホームやスーモ、ホームズ等の物件検索サイトはおとり物件の取り締まりを強化しています。

抜き打ちの不動産会社の問い合わせや罰則もあり、おとり物件を掲載できるような環境ではなくなっています。

ではなぜおとり物件がなくならないのかと言いますと、物件サイトに掲載されている物件と実際に市場にある物件が違うからです。

もっと裏側を話しますと、不動産会社は物件を物件サイトに登録すると1週間はそのまま掲載しても良いよ、いう決まりがあります。不動産会社によっては物件を何百件と掲載しているので毎日管理会社に空室の確認の電話をするのは難しいよね、という理由です。

でも人気の物件や家賃が安い物件は物件サイトに掲載されるとすぐに申込みが入ってしまいます。1時間もしないうちに申込みが入ることもよくあります。

しかし物件を掲載している多くの不動産会社は週に1度しか確認をしなくても良いので申込みが入ったことを知らずに掲載を続けます。

これが物件サイトと市場にある物件のズレです。

続いて冒頭の友人が話していた、「内見当日になると申込みが入った」と言われる問題です。

これは審査が関わってきます。
お部屋は申込み→審査→契約→鍵渡しという流れで入居をします。

申込みが入るとオーナーの審査が始まりますがこの審査には1週間程度の時間がかかることもあります。そして人気物件になればなるほどオーナーの審査が厳しくなります。これは属性の良い入居者を入れたい、審査を落としてもすぐに次の申込みが入るだろうというオーナー心です。

これを不動産会社の営業マン側からの目線で見ると、申込みが入っていても審査落ちをする可能性大いにある、ということになります。

申込みが入ったというと他のお部屋に決まってしまうかもしれないからギリギリまで伝えずにおこうという営業マンの気持ちは少なからずわかります。私はすぐに伝える派ですが。

このような理由からおとり物件と認識されてしまう物件が存在しているのです。
不動産業界に居る者としてはジレンマも多くあります。
騙すつもりはないのですが、毎日管理会社に何百件と空室確認の電話をしていては他の仕事ができなくってしまいますし、審査落ちもよくあることです。

難しい問題ですね。

ではでは今日はこのあたりで終わります!
2017/09/24
皆様こんにちは!
今日は社長のお孫さんの運動会だそうです。
運動会って懐かしいですね。
お母さんのお弁当が楽しみでたまらなかったですよね。

さてさて、今日は「不動産会社の営業マンがおすすめするお部屋の探し方」です。
皆様はお部屋を探されるときはどのように探されますか?
ネットがこんなに普及した昨今ではスーモやホームズ等の物件サイトを見る方がほとんどなのではないかと思います。
物件を自分で探すこともできるし、簡単にメールやLINEで内見の予約もできます。

でも私のおすすめは「不動産会社に行く」です!
昔ながらの方法です。

理由はたくさんあります。
一つ目は、ネットに出ている物件とその時に市場にある物件は違うためです。
物件サイトに掲載されている物件のほとんどが仲介業者様が掲載している物件です。
物件サイトに物件を掲載する際の決まりのひとつとして「空室の確認は7日(10日)以内にしなくてはならない」というものがあります。
これはおとり物件の掲載をなくすためのルールです。
でも裏を返すと、7日は空室の確認が取れていない物件が掲載されている、ということです。ここがポイントです。
人気のある物件はすぐに申込みが入ってしまいます。
でもネットには載っている。これがネットとリアルタイムの違いを生んでしまっています。
「じゃあ毎日空室の確認をしろよ」という声も聞こえてきそうですが、何百件と物件を掲載している仲介業者様が毎日空室の確認をすることは不可能なのでこれは仕方のないことだとも言えます。

不動産会社に行けば1件1件空室の確認をしてくれるのでリアルタイムの確実な状況を知ることができます。

続いて二つ目!
柔軟性を持つことができる。
自分で決めたお部屋の条件は偏りがちになってしまいます。
例えば「徒歩10分以内ではなければだめ!」という条件。
私から見るともったいないなと思ってしまいます。
もしかしたら徒歩11分の所にいい物件があるかもしれないのに、と。
これは徒歩に限ったことではありません。

騒音が気になるならマンションにしなくてはだめと言われることがありますが、例えば◎化成様のへーベルハウ◎。私が住んでいたへーベルのアパートは上下隣の音が本当に聞こえませんでした。むしろ静かすぎて気持ち悪いくらいでした。一方で築10年くらいのマンションに住んでいたときは隣の子供の走る音が響いていました。

これも柔軟性の一つです。
柔軟性を持つことで物件の幅は一気に広がり、家賃を上げなくても物件を選びやすくなります。

これも不動産会社に行ってみてプロの意見を聞くことで条件を広げられるポイントがわかります。

今日も長くなってしまったので書きにくいのですが、周辺の治安や交通状況などなどプロしかわからないことってたくさんあるのでぜひとも不動産会社に行ってみてください。

あ、予約をしてから行くと良いかと思います。
急に行っても営業マンがいないかもしれないし、忙しくて対応してもらえないかもしれないので。

ではでは今日はこのあたりで終わります!
2017/09/23
皆様こんにちは!
リリブ横浜です。(・ω・´●)

昨日はすごい雨でしたね。
神奈川県内には止まってしまった電車もあるようです。
早く台風シーズンが終わってほしいような、まだ冬になってほしくないような...
複雑な乙女心ですね笑。

さてさて、今日は「敷金礼金ゼロゼロ物件の落とし穴」について話していこうかなと思います。
おそらく今日も長くなりますのでコーヒー片手にお読みください。

◎ニミニ様が打ち出し、全国に広がったゼロゼロ物件ですが、イメージは「敷金と礼金がないので初期費用が安くなるに違いない!」かと思います。

ここが落とし穴です。
私がお客様にお伝えしてきたのは、「敷金と礼金という名目のものがないだけです」ということです。

前回も触れたように、敷金がない物件は入居時に「退去時クリーニング費用」が必要な場合が多くあります。シングルのお部屋ですとだいたい3万円~4万円の場合が多いです。

また、「保証金」という名前の預り金が必要になることもあります。
保証金の意味はほとんど敷金と同じです。金額も家賃の1ヶ月分が多いです。
この保証金もポイントです!
確かに敷金はないけれども、保証金がある際は契約金の総額は敷金1ヶ月分と同じになります。

そして最大の落とし穴は「その物件がなんでゼロゼロ物件になったか」です。

例えば日当たりがよく、閑静な住宅街の中にあって、駅からも近く、築年数も浅く、設備も充実していて、家賃もまわりの相場に比べて安い。
こんな物件は人気もあり、エリアと時期によっては退去予告が出た瞬間に申込みが入るかと思います。
人気の物件はオーナー様も自信があるので礼金を1ヶ月にしても入居者はすぐに決まるだろうという目論見があるかと思います。

一方で日当たりが悪く、車や電車の音がうるさく、駅から遠く、築年数も古い物件のように入居者が全然見つからない物件に入居者を見つける場合、ゼロゼロ物件にすることはとても効果的です。
ゼロゼロ物件にすると初期費用を抑えたい人の目を引くからです。
でも実際は初期費用は敷金1ヶ月の物件もあまり変わりがありません。

以上から声を大にして言いたいのは「ゼロゼロ物件にこだわりすぎてはだめです!」ということです。

本当はもっと書きたいことはたくさんあるのですが長くなってしまうのでここで終わります。もし続きが気になる方がいらっしゃいましたらリリブ横浜まで!
(〃'ω')ヨロ(〃・ω・)シク(o〃_ _ )oデスッ♪
2017/09/21
皆様おはようございます。
磯子は今日もいい天気でございます。

今日は前回の続きで敷金について話していこうかなと思います。

敷金って何なの!編です。

敷金の主な役割は2つ。
①「退去時にお部屋に傷や汚れがあったときに充当するもの」
②「家賃の滞納があったらその分に充当する」

①は管理会社的にはとても敏感になるところですね。。
退去時のクリーニング費用は今まで日本中で揉めにもめまくったものです。
費用は貸主の負担か、借主の負担かという難しい問題を孕んでいます。
東京都では現状回復におけるガイドライン、「紛争防止条例」というものもあるくらいです。

最近では契約時に「退去時のクリーニング費用は借主負担とする」という文言が必ずといっていいほど書かれるようになりました。

また、◎井不動産レジデンシャルリース様や◎東建託さまのように退去時のクリーニング費用を契約時に具体的に¥35.000(例)です、といった風に明記する不動産会社も多くなってきました。これは不明瞭だったクリーニング費用が契約時にわかるのでとても良い制度かと思います。

前回少し触れました、敷金ゼロの物件が増えた裏側の1つ目の理由がこちらです。

敷金の主な役割の1つ目、
退去時にお部屋に傷や汚れがあったときに充当するもの、の代わりになるものが「退去時クリーニング代」の登場です。

2つ目の家賃の滞納があったらその分に充当する、という役割を担うのが前回お話しした「保紹会社」です。

この2つの台頭により敷金がゼロの物件が爆発的に増えました。
増えることができたと言ってもいいかもしれませんが。

次回はゼロゼロ物件の落とし穴についてお話をしていこうかなと思います。

ではでは皆様今日も楽しくお過ごしくださいませ。
2017/09/16
HPの更新を少しづつ始めてみます!
皆様のお部屋探しをサポートできるよう、がんばります
ヨロ(`・ω・´)/

記念すべき第一回はこちら!
【保証会社】ってなーんだ!

賃貸物件サイトを見ていてよく出てくる言葉ですね。
保証会社を一言でいうと「連帯保証人の代わりをしてくれる会社のこと」です。

「連帯保証人立てるからいいよ!」という声も聞こえてきそうですがちょっと待ってください!実は保証会社は画期的な制度なのです!

昔はお部屋を借りるときは連帯保証人がいないとお部屋を借りられませんでした。
でも世の中には身寄りがいない方も多くいて、その方にとってはお部屋を借りることがとても大変なことでした。

また大家さんも困っていることがありました。
入居者の方に夜逃げをされてしまい、連帯保証人の方に滞納している家賃を払ってもらおうにも連帯保証人の人に連絡がつかなかったり、支払いを拒否されてしまうことが多くあったのです。その場合はもう大家さんは泣き寝入りをするしかなく、滞納していた家賃や退去後のクリーニング費用を払うしかありませんでした。

両者の「困った!」を解決するのが保証会社なのです!
契約時に保証料を払えば連帯保証人がいなくてもお部屋の契約が可能になり、
大家さんも夜逃げや家賃滞納に悩むことがなくなりました。

この画期的なシステムはすぐに広がり、今では東京、神奈川ではほとんどの不動産会社が使うシステムとなりました。

またこれにより敷金ゼロの物件も増えました。
これは次回に。

保証会社というシステムができた背景にはみんなの困った!を解消することがあったのです。
ではでは今回はここまで!

明日は関東にも台風がくるようなので皆様お気を付けくださいませ。
( ͡° ͜ʖ ͡°)
新着物件
第3黒川荘外観 野島レンタルボックス外観 クレア大岡外観 デルタ横浜外観

第3黒川荘  201号室

~ 駅近、角部屋☆日当たり良好です~

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所在地:神奈川県横浜市杉田2-6-3

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所在地:神奈川県横浜市金沢区野島町

 

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~駅までほぼ平坦 弘明寺には有名な商店街があります☆ミ~

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所在地:横浜市南区大岡

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賃料:56,000円

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所在地:神奈川県横浜市西区伊勢町

最寄駅:京急本線 「戸部」駅 徒歩6分

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